ライフUP↑マガジン | マンション投資のRevax

マンション投資をするときに知っておくと役に立つ知識をお届けする「知っておきたい!」シリーズ。今回は、マンション投資の基本、家賃収入を左右する「家賃の決め方」をテーマに解説していきます。

【図1】本題に入る前に簡単なおさらいをしましょう。マンション投資オーナーの典型的な持ち方は、住宅ローンを組んで購入し、月々のローン返済を家賃収入からまかなうというものです。
月の支払いにはローン返済のほか、管理費や修繕積立金、管理委託料などの経費がありますので、家賃収入から支払額を差し引いた分が手取りとしてオーナーの収入になります。当然ですが、将来ローンを完済した後は、家賃から経費のみを引いた金額が毎月の収入となります。
家賃価格の設定は、収入を左右する重要な要素のひとつです。

では、そもそも家賃を決めるのは誰でしょう？
最終的な決定権者という意味では「オーナー」です。
但し、家賃を決めるにあたっては、相場やその物件の価値を勘案する必要があります。オーナーとしては、できるだけ高く貸したいものですが、相場から見て高過ぎると入居者は他の物件に流れてしまいます。オーナーにとっても、選ぶ人にとっても"納得"できる価格こそが適正な家賃と言えるのです。

それでは、適正な家賃設定のためには、どのような点をおさえるべきでしょうか。
ポイントとなるのは、「物件の実力」と「ニーズ」を見極めることです。
「物件の実力」とは、言い換えれば「物件の評価」です。家賃を決めたい物件がどのくらい価値があるか、例えば駅からの距離や周辺環境をはじめ、室内・共用部の仕様・設備など、家賃に影響する様々な要素をチェックし、家賃設定をする上での資料とします（図２参照）。
また、「ニーズ」とは、どのような物件が求められているか、好まれているかを判断するということです。分かりやすい例で言えば、お部屋探しの中で上位に挙がる条件の「バス・トイレ別」など。入居者はお部屋探しの際にいくつか物件を比較するので、そうした設備が備わっている分優位になります。
以上のような検討材料から「物件の実力」と「ニーズ」を的確に見極め、値段に反映させていけば、適正な家賃を設定することができます。

適正な家賃設定のために大事なことは、「物件の実力」と「ニーズ」の見極めということを確認しました。さらに言うと、そのために必要なのは、ずばり「情報」と「分析」です。
目的の物件を評価するには、その地域の市況や周辺にどのような物件があるかを調査し、比較や推測をしながら事細かに分析する必要があります。こうしたプロセスを経る事で初めて適正な家賃を導くことができるのです。
とはいえ、オーナーがこのような専門的な調査を行う事は殆ど無く、かわりに私たちのような専門家（不動産会社）が、情報を整理してオーナーと相談しながら設定しています。
また、情報力が自慢のRevaxでは、独自のデータベースを活用して、常に市場を調査し、適正な家賃設定の為の分析も徹底して行っています。それらの情報はDDR（Due Diligence Report）として、購入を検討している方に提供したり、月次レポートとしてホームページで公開する等、情報開示にも努めています。
Revaxで不動産購入を検討されている方は、この点においてもご安心いただけます。

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